요즘 핫한 키워드는 '주거'가 아닐까 한다. 하늘 높은 줄 모르고 오르는 집 값과 전세는 결혼의 커다란 장벽이다. 결혼을 하고 싶은데 견적이 안나온다. 전세는 매물도 없고 가격이 어마어마하고, 월세를 내자니 돈을 모을 수가 없을 것 같다.
제일 중요한 포인트는 정보의 부재로 내가 어떤 가격대의 전세를 골라야 하는지 알 수가 없다. 이번에 결혼 준비를 하면서 본인도 정보의 부재로 많이 고민하였고, 주변의 도움을 통해 운 좋게 전세집을 구할 수가 있었다. 이러한 본인의 신혼집 준비 경험을 공유해 보고자 한다. 집은 매매가 아닌 전세 기준으로, 전세 자금 대출을 받아 집을 계약했던 경험을 포스팅 하도록 하겠다.
[전세 자금 대출의 종류]
전세 대출의 종류는 크게 정부기금에서 운용하는 '버팀목 전세자금 대출'과 은행에서 운용하는 '일반 전세자금 대출'이 있다. 만약 조건에 해당한다면 이율이 저렴한 버팀목 전세자금 대출을 추천한다. 배우자와 합산 연봉이 5천 이하, 몇 가지 조건 충족 시 합산 연봉 기준이 6천까지는 올라간다. 하지만 맞벌이를 하는 입장에서 기준을 맞추기가 굉장히 애매해 진다.
본인은 은행권의 일반 전세자금 대출을 받았고, 이를 기준으로 포스팅 할 것이다. 일반 전세자금 대출은 정부기금보다는 이율이 높다. 하지만 최고 8천만원(수도권 1억) 기준의 정부기금과는 다르게 전세금의 80%까지 지원된다(작년도 연봉의 1.5~2배 내에서 자신의 신용등급과 부채정보를 따져서 전세금의 80%와 비교하여 작은 금액까지 지원이 되긴 하지만). 직장에서 멀지않은 곳의 주거지역은 전세가가 높아 전세대출로 모자라는 경우가 발생할 수 있으며, 이럴 경우 마이너스통장+전세대출을 이용해 전세금을 마련한다고 한다. 참고로 일반 전세자금대출 시, 직장인인 경우 최소 재직1년 이상이라는 조건이 있기 때문에 입사한지 얼마 안된 분들이나 이직을 준비하는 분들은 주의하기 바란다.
[본인의 전세 대출 한도와 이율 알아보기]
가
장 중요한 건 본인이 준비할 수 있는 금액이다. 금리가 오른다는 소식이 있어도 요즘 원체 금리가 싼 편이기 때문에, 월세나
반전세와는 전세대출 이자가 많이 저렴하다. 빚을 내는 것에 예민하신 분 들이 있지만, 전세 대출은 자신의 신용등급과 정부의
정책으로 자신에게 허용된 사용가능한 자산으로 볼 수도 있다.
경기권 인기있는 주거단지는 보증금 1천만원을
월세가로 전환했을 때, 14만원 이상 호가하는 곳도 있다. 만약 2억짜리 아파트를 전세를 월세로 산다면, (동네마다 다르겠지만) 1억2천에 80만원을 월세로 지불해야 되야 되는데, 1억을 전세대출을 한다면 월 이자는 약 30만원이다. 어마어마한 차이가 나게 된다. 만약 1억2천에 30짜리를 찾으려면 (나름 인기있는 경기권에서는) 오래된 아파트나 빌라를 찾아야 한다. 이러한 차이가 날 수 있기 때문에, 전세 대출을 최대한 활용하여 자신에게 최선의 방향으로 적용하는 것이 좋다. 반전세나 월세 계약도 원칙 상 전세 대출이 가능하다(하지만 많은 집주인들이 월세는 전세대출을 꺼려한다).
보통 자신의 주거래 은행에서 알아보는 것이 좋다. 본인의 주거래실적이 있기때문에 전세 대출 한도를 알아보는게 수월하다. 자신의 월급이 들어오는 은행이 우선이고, 그 중에서도 각 회사마다 협약 은행 지점이 존재한다. 회사와 거래하는 은행 지점이 무조건 조금이라도 더 이율이 싸다. 정확한 금액은 대출 심사를 직접 받아봐야하는데, 신용조회가 들어가게 되고 한 달 이내에 대출을 진행하지 않으면 다시 조회해야되는 문제점이 있다. 말만 잘하면 자신의 작년도 원천징수영수증과 몇가지의 서류로 심사없이 대략적인 금액을 확인해 볼 수 있다. 은행직원과 미리미리 안면을 터두면 좋다.
[주거지역과 전세집 고르기]
주거지역 중에 가장 나이스 한 곳은 직장에서 가까운 곳이다. 출퇴근 비용 및 시간을 많이 절약할 수 있다. 또한 교통이 편리하고 치안이 좋은 곳이 최고의 케이스지만, 모든 곳을 만족하는 곳은 비싸다. 보통 예산을 생각하게 되면 직장에서 완전 멀지는 않은 곳이지만 교통이 약간은 불편하고 치안은 좋은 곳으로 선택하게 된다.
후보군을 압축하고 대략적인 시세를 파악한다. 네이* 부동산, 직방, 다방 등으로 요즘은 시세 정도는 수월하게 파악할 수 있다. 그 후 예산에 맞는 지역을 최종적으로 선택한다.
지역을 선택한 후엔 해당 지역의 부동산을 직접 방문해 본다. 미리 전화예약을 하고 가는 것이 좋다. 실제 매물 들을 직접 방문하여 볼 수 있으며, 발품을 많이 팔 수록 선택에 대한 기준이 생긴다. 즉, 보는 눈이 생기게 된다. 물이 잘 나오는지, 습기가 차 곰팡이가 피진 않는지 등. 집 구조가 잘 빠지는 것도 중요하지만 가장 중요한 부분은 매물의 채무문제이다. 전세매물이 없다고 채무를 애써 외면하고 계약을 해버리면 추후에 커다란 문제가 생길 수도 있다. 전세금+채무가 집 값을 초과한다면 다시 생각해보자.
실제 본인이 전세집 알아보러 다닐 때는 매물이 3~4시간만에 사라졌다. 가계약금을 먼저 입금하는 사람에게 전세 계약 우선권이 가게 되고, 실제 가계약금없이 계약서 작성 중에 계약이 날아가버리는 경우도 보았다. 그래도 빠르게 은행에서 매물 상태 확인 후, 가계약금을 보내는 것을 추천한다. 나같은 서민 들에겐 잘못되면 후폭풍이 어마어마할 돈이니깐.ㅠㅠ
또한 전세대출이 가능한 매물인지 반드시 여러번 확인해야한다. 부동산에서 계약성사에 급급해서 거짓말을 하는 경우도 여럿 봤다. 정작 집주인과 만났을 때, 대출과 계약기간을 전혀 다르게 알고있는 경우도 존재했기에 확실하게 확인을 요구하는 것이 좋다. 혹여나 명확한 답변을 주지 않는다면 그 부동산과는 거래하지 않는 것을 추천한다.
[전세 대출 신청하기]
집을 선택하고 가계약금을 납입했다면, 계약일자 전까지 전세자금대출을 신청해야한다. 대출할 땐 작성해야 할 서류도, 제출해야 할 서류도 많다. 집을 구하기 전에 한번 더 미리 은행에서 알아봤다면, 큰 무리없이 대출이 승인될 것이다. 일반 전세 대출 같은 경우엔 지정된 계약 당일 집주인 통장으로 바로 이체된다.
[계약하기]
대출 신청 후 몇일 뒤, 대출 승인 됐다고 연락이 올 것이고 부동산에는 대출 관련 정보를 알려준다. 계약 몇일 전, 한번 더 부동산과 계약잔금 및 대출금 정보를 확인한 후, 계약서 작성 당일 가벼운 마음으로 집주인을 만나러 가면 된다. 이때 주의할 점은 너무 들뜬 마음에 계약서를 깊이 보지 않는 것인데, 매물의 부채관련이나 도배 장판, 세입자가 주의할 점을 미리 특약사항에 기재하는 것을 추천한다. 특히 전세 계약 때 장난을 쳐서 선순위 담보대출을 받는 경우 등 문제가 생길 수도 있기에, 부채관련해서는 확실히 하는 것이 좋다.
계약서 작성 후, 전 세입자와 관리비 등을 정리한 후 마무리 지으면 된다. 번호키를 사용하는 경우, 번호를 누르지 않고 열 수 있는 키가 존재하는 번호키도 있다. 이럴 경우 키의 존재여부를 반드시 따진다. 이 또한 계약서에 명시하면 좋다.
[마무리하며..]
전세 매물 자체가 하늘의 별따기인 요즘 같을 수록 더욱 꼼꼼히 따져봐야한다. 전문적인 대출 정보가 아닌 본인의 경험기일 뿐이지만, 결혼을 생각하며 전세집을 구하기 전 어떻게 풀어나가야 할 지 실마리도 못잡는 분들을 위해 도움이 되었으면 한다.
Posted by 사과머리남편, 샤그레이
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